Korkonousu ja vähennysoikeuden poisto hidastavat asuntokauppaa

Korkotason nousu hyydyttää asuntokauppaa, koska asuntolainojen korkojen verovähennysoikeus on samaan aikaan poistumassa, kirjoittaa Vuokraturvan hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola. Kuva: Jukkatalo

 

Korkotason nousu hyydyttää asuntokauppaa, koska asuntolainojen korkojen verovähennysoikeus on samaan aikaan poistumassa, kirjoittaa Vuokraturvan hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola blogissaan 22.11.2022.

 

Miksi asuntokauppa nyt hyytyy näin jyrkästi korkojen noustessa, vaikka korot eivät edelleenkään ole takavuosiin verrattuna kovin korkeat?

Asuntolainen korkona yleinen 12 kuukauden euribor oli viime perjantaina 2,8 %. Tasan vuosi aiemmin, eli 18.11.2021, sama viitekorko oli puoli prosenttia miinuksella. Nousu on ollut siis nopeaa, ja se ymmärrettävästi mietityttää asunnon ostajia. Mutta eipä siinä vielä kaikki.

Rauhoitellen voisi nimittäin todeta, että onhan meillä nähty asuntolainojen korkoja ennenkin. Jotain on kuitenkin perustavalla tavalla muuttunut siitä, kun kakkosella alkavia korkoja edellisen kerran nähtiin.

Jos viime perjantaita ei verratakaan vuoden vaan 11 vuoden takaiseen korkotasoon, nähdään että 18.11.2011 samainen 12 kuukauden euribor oli 2,0 %. Silloin se oli kuitenkin viimeistä vuotta kokonaan eli 100-prosenttisesti verovähennyskelpoinen, ja samoin oli pankin viitekoron päälle perimä marginaali.

Tältä vuodelta asuntolainan korkoja saa 100 prosentin sijaan vähentää enää vaivaiset 5 prosenttia. Ja ensi vuonna asuntolainan korkoja ei saa enää lainkaan vähentää verotuksessa. Mistä on kyse?

Viime vuosikymmenen alussa tehtiin poliittinen päätös ajaa asuntolainojen verovähennyskelpoisuus portaittain alas. Päätös on jäänyt vähälle huomiolle ja asuntolainojen verovähennysoikeus on sulanut vuosi vuodelta vaivihkaa ja jopa lähes huomaamattomasti, koska muutoksen merkitys on pitkän nollakoroista nauttimisen aikana ollut lähes olematon.

Näin on kuitenkin kaikessa hiljaisuudessa käynyt:

 

	Asuntolainan korosta verovähennyskelpoista
2011	100 %
2012	85 %
2013	80 %
2014	75 %
2015	65 %
2016	55 %
2017	45 %
2018	35 %
2019	25 %
2020	15 %
2021	10 %
2022	5 %
2023	0 %

 

Karkeasti muutoksen vaikutusta tyypillisen asuntolainan ottajalle voi kuvata niin, että korkoon pitää laittaa puolet vielä päälle, jotta sen vaikutus olisi vertailukelpoinen takavuosien korkoihin.

Näin ollen kahden prosentin koron maksaminen kuormittaa verovähennysoikeuden poistumisen seurauksena kotitaloutta nyt suunnilleen yhtä paljon kuin kolmen prosentin koron maksaminen kuormitti ennen vähennysoikeuden sulamista.

Samalla logiikalla neljän prosentin koron maksaminen kuormittaisi nyt yhtä paljon kuin kuuden prosentin koron maksaminen kuormitti ennen verovähennysoikeuden sulamista. Ja kuuden prosentin korko ilman verovähennystä taas vastaisi kuormittavuudeltaan karkeasti peräti yhdeksän prosentin kokonaan verovähennyskelpoista korkoa. Kun asunnon ostajat miettivät miten korkealle korot voivat nousta, tällaiset kertoimet eivät ajatuksena mukavilta tunnu.

Korkojen nousu puree siis nyt verovähennysoikeuden poistuessa asuntomarkkinaa selvästi äkäisemmin kuin aiemmin. Eli esimerkiksi juuri edellisellä kerralla, kun tällaisia kakkosella alkavia viitekorkoja nähtiin. Silloin korot olivat 100-prosenttisesti verovähennyskelpoisia, ja nyt verovähennys on juuri poistumassa täysin.

Vuokramarkkinoilla tilanne samaan aikaan muuttunut niin, että tarjonta on selvästi kasvanut. Näyttää siltä, että vuokra-asumisen yleistyminen varsinkin suurimmissa kaupungeissa jatkuu. Siihen ajaa korkojen nousun lisäksi myös muun muassa yhtiövastikkeiden ja peruskorjauskustannusten nousu.

Asuntosijoittaja saa sen sijaan edelleen vähentää korot 100-prosenttisesti vuokratulojen verotuksessa, mutta ei vuokranantajankaan taivas pilvetön ole. Vuokra-asunnoista on paikoin jopa ylitarjontaa, vuokralaiset ovat vaativia asunnon kunnon suhteen, vastikkeiden kallistuminen vaikuttaa vuokranantajaankin eikä asunnon arvonnousu ole enää mikään itsestäänselvyys. Kaiken kaikkiaan vuokranantajana tai tuottohakuisena asuntosijoittajana toimiminen vaatii huomattavasti enemmän osaamista kuin aiemmin vuokra-asuntopulan aikaan.

Asuntomarkkinoiden toimivuuden kannalta on kuitenkin hyvä, että kun asuntokauppa hyytyy, vuokrapuolella asunnoista on runsaasti tarjontaa vaihtoehdoiksi. Esimerkiksi Ruotsin isoja kaupunkeja katsomalla näkee, kuinka ongelmalliseksi tilanne voi mennä, jos niin ei ole.

Huomionarvoista on myös se, että kaiken aikaa kuitenkin asuntokauppoja edelleen tehdään. Vaikka tahti on tippunut liki puoleen vuoden takaisesta, jotkut ajattelevat, että silti – tai juuri siksi – nyt on sopiva hetki asunnon ostoa miettiä. Euroopan heikko talouskehitys saattaa kääntää korot uudelleen laskuun, ja asuntovelalliset saattavat tällä erää ikään kuin selvitä säikähdyksellä.

On kuitenkin syytä huomata, että omassa käytössä olevan asunnon lainan verovähennysoikeus ei ole enää keventämässä korkojen nousun vaikutuksia. Vähennyskelvoton korko muuttaa asuntomarkkinaa. Ja ainakin näillä näkymin vaikutus on pysyvä. Ellei sitten kevään eduskuntavaalien lähestyessä joku puolue ala vaalitäkynä heilutella asuntolainojen verovähennyskelpoisuuden palauttamista – valtiontalouden kestävyysvajeesta huolimatta.